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1. Finanzierungsplan
Der Bau oder Kauf einer Liegenschaft stellt in der Regel eine
grosse Investition dar, mit der sich spürbare finanzielle Belastungen
verbinden. Zu einer seriösen Bauprojektierung gehört deshalb ganz
besonders eine sorgfältige Planung der Finanzierung.
Es empfiehlt sich darum, bereits in der Anfangsphase der Bau-
bzw. Erwerbsplanung mit dem für die Mitfinanzierung vorgesehenen
Geldinstitut Kontakt aufzunehmen.
Ihre Bank wird Ihnen konkretere Informationen über ihre Beurteilungskriterien
geben.
1.1. Unterlagen
Zur Beurteilung des Baukreditgesuches bzw. der Übernahme der Hypothek
sind einer Bank vor allem folgende Angaben dienlich:
Neubau/Umbau/Liegenschaftskauf (Baukredit bzw. Hypothek)
- Angaben über den Bauherrn/Ersteller (berufliche, wirtschaftliche
und persönliche Verhältnisse)
- Situations- und Objektpläne
- Grundbuchauszug (Dienstbarkeiten)
- Baurechtsvertrag (bei Baurecht)
- Baubeschrieb
- Expertise durch die Bank oder neutralen Fachmann
- Kostenvoranschlag bzw. Bauabrechnung
- Renditeberechnung (bei Mehrfamilienhäusern)
- Handwerkerverzeichnis (bei Neu- oder Umbauten)
- Finanzierungsplan mit Nachweis der eigenen Mittel
- Foto (bei Kauf)
1.2. Finanzierungsmöglichkeiten
Ein Bauprojekt wird praktisch immer mit einem Eigenkapitalanteil
und einem Fremdkapitalanteil finanziert. Das Fremdkapital wird
dabei bei Neu- und Umbauten in Form eines Baukredites für die Bauzeit
mit anschliessender Umwandlung in ein Hypothekardarlehen, bei Liegenschaftskäufen
in Form eines Hypothekardarlehens aufgenommen.
Neben der traditionellen Hypothek bieten die Banken eine Reihe von besonders
ausgestalteten Finanzierungsformen an, um individuellen Wünschen entsprechen
zu können. Zu nennen sind beispielsweise: Hypothek mit festem Zinssatz
für eine bestimmte Laufzeit (Festhypothek), Hypothek mit verminderter
Anpassung des Zinssatzes nach oben und nach unten, Hypothek mit teilweiser
Umlagerung von Zinskosten auf das Kapital während einer gewissen Dauer
(Zinsstufen-Hypothek). Es werden je nach Bank weitere Modelle angeboten.
1.2.1. Der Baukredit
Der Baukredit ist ein hypothekarisch gedeckter Kredit. Es handelt
sich dabei ¿ im Sinne der Abwicklung ¿ um einen streng zweckgebundenen
Kontokorrentkredit, der während der Bau- bzw. Umbauzeit einer Liegenschaft
nach Massgabe des Baufortschrittes beansprucht wird. Sobald der
Bau vollendet ist und die Bauabrechnung vorliegt, wird der Baukredit
in der Regel in ein Hypothekardarlehen umgewandelt. Der Baukreditzins
wird kontokorrentmässig, d. h. ausschliesslich nach Massgabe der
jeweiligen Kreditbeanspruchung, berechnet. Zusätzlich wird eine
vierteljährliche Kommission in Rechnung gestellt.
Die Sicherstellung des Baukredites erfolgt durch Schuldbriefe
oder Grundpfandverschreibungen.
1.2.2. Die Hypothek
Als Hypothek bezeichnet man ein Grundpfanddarlehen. Dieses entsteht
entweder durch Umwandlung (Konsolidierung) eines Baukredites oder
durch die Finanzierung eines Liegenschaftskaufes.
1.3. Finanzierungsaufbau
Beim Finanzierungsaufbau ist wenn immer möglich ein vernünftiges
Verhältnis zwischen Eigenkapital und Fremdkapital anzustreben.
Zum Beispiel gilt als Faustregel bei
Wohnbauten
(Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser):
2/3 Fremdkapital
(Baukredit/Hypothek) |
: |
1/3 Eigenkapital
(Bauherr/Käufer) |
Die Eigenmittel können bestehen aus:
- Barmitteln
- Bauland
- Subventionen
- Eigenleistungen (in Form von eigenen Arbeitsleistungen)
- Ansprüchen im Rahmen der 2./3. Säule
Ein allfällig nicht vorhandener Eigenkapitalanteil kann durch
Hinterlage von Zusatzsicherheiten oder aber durch eine separate Kreditaufnahme
mit Sicherstellung durch einen Dritten beschafft werden.
Verlangte Zusatzsicherheiten können sein:
- Wertpapiere (z. B. Aktien, Obligationen)
- Sparguthaben
- Lebensversicherungspolicen
- Solidarbürgschaften (Verwandte, Bekannte, Arbeitgeber usw.)
- Bürgschaften einer Bürgschaftsgenossenschaft
- Bürgschaften des Bundes im Rahmen des Bundesgesetzes über die
Wohnbau- und Eigentumsförderung
Die Belehnungsgrenze von Bauland beträgt in der Regel 50%.
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