1. Finanzierungsplan

Der Bau oder Kauf einer Liegenschaft stellt in der Regel eine grosse Investition dar, mit der sich spürbare finanzielle Belastungen verbinden. Zu einer seriösen Bauprojektierung gehört deshalb ganz besonders eine sorgfältige Planung der Finanzierung.

Es empfiehlt sich darum, bereits in der Anfangsphase der Bau- bzw. Erwerbsplanung mit dem für die Mitfinanzierung vorgesehenen Geldinstitut Kontakt aufzunehmen.

Ihre Bank wird Ihnen konkretere Informationen über ihre Beurteilungskriterien geben.

1.1. Unterlagen

Zur Beurteilung des Baukreditgesuches bzw. der Übernahme der Hypothek sind einer Bank vor allem folgende Angaben dienlich:

Neubau/Umbau/Liegenschaftskauf (Baukredit bzw. Hypothek)

• Angaben über den Bauherrn/Ersteller (berufliche, wirtschaftliche und persönliche Verhältnisse)
• Situations- und Objektpläne
• Grundbuchauszug (Dienstbarkeiten)
• Baurechtsvertrag (bei Baurecht)
• Baubeschrieb
• Expertise durch die Bank oder neutralen Fachmann
• Kostenvoranschlag bzw. Bauabrechnung
• Renditeberechnung (bei Mehrfamilienhäusern)
• Handwerkerverzeichnis (bei Neu- oder Umbauten)
• Finanzierungsplan mit Nachweis der eigenen Mittel
• Foto (bei Kauf)

1.2. Finanzierungsmöglichkeiten

Ein Bauprojekt wird praktisch immer mit einem Eigenkapitalanteil und einem Fremdkapitalanteil finanziert. Das Fremdkapital wird dabei bei Neu- und Umbauten in Form eines Baukredites für die Bauzeit mit anschliessender Umwandlung in ein Hypothekardarlehen, bei Liegenschaftskäufen in Form eines Hypothekardarlehens aufgenommen.
Neben der traditionellen Hypothek bieten die Banken eine Reihe von besonders ausgestalteten Finanzierungsformen an, um individuellen Wünschen entsprechen zu können. Zu nennen sind beispielsweise: Hypothek mit festem Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit (Festhypothek), Hypothek mit verminderter Anpassung des Zinssatzes nach oben und nach unten, Hypothek mit teilweiser Umlagerung von Zinskosten auf das Kapital während einer gewissen Dauer (Zinsstufen-Hypothek). Es werden je nach Bank weitere Modelle angeboten.

1.2.1. Der Baukredit

Der Baukredit ist ein hypothekarisch gedeckter Kredit. Es handelt sich dabei ¿ im Sinne der Abwicklung ¿ um einen streng zweckgebundenen Kontokorrentkredit, der während der Bau- bzw. Umbauzeit einer Liegenschaft nach Massgabe des Baufortschrittes beansprucht wird. Sobald der Bau vollendet ist und die Bauabrechnung vorliegt, wird der Baukredit in der Regel in ein Hypothekardarlehen umgewandelt. Der Baukreditzins wird kontokorrentmässig, d. h. ausschliesslich nach Massgabe der jeweiligen Kreditbeanspruchung, berechnet. Zusätzlich wird eine vierteljährliche Kommission in Rechnung gestellt.

Die Sicherstellung des Baukredites erfolgt durch Schuldbriefe oder Grundpfandverschreibungen.

1.2.2. Die Hypothek

Als Hypothek bezeichnet man ein Grundpfanddarlehen. Dieses entsteht entweder durch Umwandlung (Konsolidierung) eines Baukredites oder durch die Finanzierung eines Liegenschaftskaufes.

1.3. Finanzierungsaufbau

Beim Finanzierungsaufbau ist wenn immer möglich ein vernünftiges Verhältnis zwischen Eigenkapital und Fremdkapital anzustreben. Zum Beispiel gilt als Faustregel bei

Wohnbauten

(Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser):

2/3 Fremdkapital (Baukredit/Hypothek)

:

1/3 Eigenkapital (Bauherr/Käufer)

Die Eigenmittel können bestehen aus:

• Barmitteln
• Bauland
• Subventionen
• Eigenleistungen (in Form von eigenen Arbeitsleistungen)
• Ansprüchen im Rahmen der 2./3. Säule

Ein allfällig nicht vorhandener Eigenkapitalanteil kann durch
Hinterlage von Zusatzsicherheiten oder aber durch eine separate Kreditaufnahme mit Sicherstellung durch einen Dritten beschafft werden.

Verlangte Zusatzsicherheiten können sein:

• Wertpapiere (z. B. Aktien, Obligationen)
• Sparguthaben
• Lebensversicherungspolicen
• Solidarbürgschaften (Verwandte, Bekannte, Arbeitgeber usw.)
• Bürgschaften einer Bürgschaftsgenossenschaft
• Bürgschaften des Bundes im Rahmen des Bundesgesetzes über die Wohnbau- und Eigentumsförderung

Die Belehnungsgrenze von Bauland beträgt in der Regel 50%.